Новокузнецкие жилищники отчитались о капитальных ремонтах жифонда

Уважаемый Сергей Дмитриевич, члены коллегии!

Третий год как действует Жилищный кодекс РФ, который определил порядок управления многоквартирными домами, определил, за что должны платить собственники и наниматели, а так же порядок переселения граждан из аварийного и ветхого жилья, перепланировки помещений и многое другое.

Таким образом, общее количество многоквартирных домов выбравших один из способов управления составляет 35% - это около 800 домов из 3500. При этом отмечу, что до 1 мая 2007 года все дома в г. Новокузнецке должны управляться товариществами собственников жилья либо управляющими компаниями. В тех домах, где собственники не определятся, органы местного самоуправления обязаны провести конкурсы на управление.

Факторами, сдерживающими выбор способа управления, являются:

• низкая активность населения;
• недоремонт домов;
• противоречия в законодательстве.

Теперь о ремонте. Отмечу, что ремонты в домах делятся на текущий и капитальный. Но собственники слабо разбираются в чем их различие. Наверное при современных методах работы, где собственники сами определяют куда тратить деньги, это оправдано.

Коротко о тарифах и суммах начисления, которые складываются в городе.

Итак, жилищный фонд города составляет 3500 домов общей площадью 10,5 квадратных метров. Тариф на текущий ремонт 3,83 руб./м2×10,5млн.м2 = 40,2 млн руб. составляют начисления в месяц и 482,4 млн. рублей в год.

Тариф на капитальный ремонт для собственников 2 руб./м2×8,7 млн. м2 =17,4 млн руб. в месяц и 209 млн руб. в год. Кроме того, в бюджете города заложен 141 млн. рублей в год на плату за капитальный ремонт за нанимателей (из расчета федерального стандарта предельной стоимости капитального ремонта 4,2 руб./м2).

Итого общая сумма составляет 832,4 млн руб. в год.

На первый взгляд, она значительная, но не достаточная. По расчетам, для приведения жилфонда в нормативное состояние единовременно необходимо 40 млрд руб.

По предложению регионов Президент РФ принял решение и поручил Правительству создать Фонд содействия реформированию ЖКХ (Постановление Правительства РФ от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ), который будет действовать до 2012 года. Управление Фондом осуществляется Генеральным директором и правлением, а контрольную функцию выполняет наблюдательный совет.

Почему Фонд? Средства Фонда не являются бюджетными и нет необходимости проведения конкурсов.

Кроме того, деньги, выделенные на капитальный ремонт, должны быть использованы только на:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования;
• ремонт крыш;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
• утепление и ремонт фасадов.

И не возможно тратить их на другие цели. То есть администрация не имеет право ими пользоваться, а только осуществляет контроль.

Средства Фонда составляет сумма 240 млрд. рублей, из них: 60% определено на капитальный ремонт жилфонда, а 40% на снос аварийного жилья. Хочется отметить, что уже в этом году в город получено 94 млн. рублей, из них 12 млн руб. на капитальный ремонт и 82 млн руб. на снос аварийного жилья.

Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств при условии:

1. Деятельности коммерческих организаций коммунального комплекса по оказанию услуг электро-, газа-, тепло-, водоснабжения и отведения, эксплуатации объектов ТБО если доля их не менее 25% с обязательством её роста до 50% (за 2 года) и до 80% (за 3 года). При этом доля участия муниципальных образований в уставном капитале этих организаций должна быть менее 25%, коммунальные объекты быть в собственности, аренде или концессии.
2. Деятельности управляющих и обслуживающих организаций (с той же долей участия муниципальных образований в уставном капитале) в объеме не менее 50% многоквартирных домов (кроме домов ТСЖ, ЖК и ЖСК) с обязательством увеличить объем до 80% за 2 года.
3. Наличия нормативных правовых актов, предусматривающих благоприятные условия для создания и деятельности ТСЖ, и наличия товариществ в 5% многоквартирных домов с увеличением их числа до 10% (за 2 года) и до 20% (за 3 года).
4. Наличия утвержденных графиков проведения в течение 3 лет работ по формированию и кадастровому учёту за счёт средств бюджета земельных участков многоквартирных домов в границах территории муниципального образования, претендующего на предоставление финансовой поддержки.
5. Наличия нормативных правовых актов, предусматривающих предоставление лицам субсидий на оплату ЖКУслуг в денежной форме путём перечисления на банковские счета.
6. наличия нормативных правовых актов, предусматривающих не позднее 01.01.2010 предоставление установленных законами мер социальной поддержки гражданам на оплату ЖКУслуг в денежной форме (кроме мер, указанных в пункте 5, при подаче заявки с 01.01.2009).
7. Наличия утвержденных графиков в части тарифов на тепло, водоснабжение и отвод, предусматривающих установление их с 01.01.2011 без перекрестного субсидирования.
8. Наличия правовых актов, предусматривающих прекращение предоставления дотаций коммунальным организациям на возмещение убытков от содержания коммунальных объектов.
9. Наличия утвержденных графиков, предусматривающих установление до 01.01.2010 тарифов и надбавок, обеспечивающих потребности коммунальных организаций для реализации их производственных и инвестиционных программ развития коммунальной инфраструктуры.
10. Наличия Региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утвержденной высшим исполнительным органом субъекта федерации и содержащей перечень многоквартирных домов, объем долевого финансирования за счет местных бюджетов и средств ТСЖ, ЖК, ЖСК, либо собственников жилья, размер предельной стоимости работ на кв. метр общей жилой площади исходя из видов работ по капитальному ремонту (ремонт инженерных систем с установкой приборов учета и узлов управления, лифтов, крыш, подвалов, утепление и ремонт фасадов), наличия решений общих собраний членов или собственников об участии в адресной программе (направляемые на капремонт средства могут использоваться на разработку проектной документации и проведение её экспертизы).
11. Наличия утвержденной Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
12. Выделения бюджетных средств субъектов федерации и муниципальных образований на долевое финансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Заметим, что средства Фонда будут идти только на специализированные счета УК и ТСЖ и использоваться только на капитальный ремонт, согласно смет утвержденных собственниками. Фонд подразумевает долевой характер финансирования.

Собственники должны оплатить не менее 5% от сметной стоимости работ, остальную сумму федеральный, региональный и местный бюджеты. Например, стоимость ремонта кровли 1 млн. рублей. Тогда 50 тыс. рублей должны заплатить собственники, остальную сумму — бюджеты. По закону регион может получить от 500 млн. до 8 млрд. рублей.

Что получит область? По расчету, указанному в Федеральном законе, Кемеровская область получит 3,2 млрд. рублей на 4 года. Из них 1,92 на капитальный ремонт и 1,28 на снос аварийного жилья.

Если посчитать по аналогии, то город должен получить 860 млн руб., в том числе 526 млн. на капитальный ремонт и 334 млн. на снос аварийного жилья. Если разбить по годам, то в год на капитальный ремонт может быть выделено 131,5 и на снос аварийного жилья 83,5 млн. рублей. Сложим эту сумму с общей суммой начислений на капитальный ремонт в городе, то получаем 832,4+131,5=963,9 млн руб. в год.

На эту сумму можно произвести ремонт 1000 кровель, либо 1000 лифтов, 1,9 млн. м.п. розливов, 14 700 подъездов и т. д. Это по расчетам, фактически меньше, так как есть задолженности и наша задача показать, что долги не выгодны. Не все дома требуют капитального ремонта. В городе более 1150 домов, площадью 4,7 млн. кв. м. с процентом износа до 20%.

Фонд содействия — разовая акция, которая создает условия для привлечения собственников к самостоятельному созданию ремонтного фонда, а их участие личными средствами способствует бережному отношению к обще-долевой собственности. Опыт показывает, что люди, вложившие свои деньги и свой труд, оберегают сделанное.

Подготовлен и находится на согласовании проект распоряжения Главы города, которым утверждены мероприятия по реализации 185-ФЗ.

При этом ряд условий уже выполнен:

• более 35% объема жилфонда обслуживается ТСЖ, УК;
• завершается активная работа по формированию и государственному кадастровому учету земельных участков, занятых многоквартирными жилыми домами;
• переход на установление тарифов и надбавок, обеспечивающих выполнение производственных и инвестиционных программ по развития системы коммунальной инфраструктуры организаций жилищно-коммунального комплекса, город Новокузнецк уже начал осуществлять и способен выполнить до 01.01.2010 года.
• подготовлены графики, предусматривающие установление тарифов на услуги водоснабжения и водоотведения для различных групп потребителей коммунальных услуг без учета необходимости покрытия затрат на предоставление коммунальных услуг одной группе потребителей за счет тарифов, установленных для другой группы потребителей.

Хочется обратить внимание и на ряд трудностей, возникающих при включении в муниципальную адресную программу по капитальному ремонту домов находящихся в управлении ТСЖ и «мелких» Управляющих компаний.

Они заключаются в проведении осмотра домов, составлении дефектных ведомостей и составлении смет на ремонты. Возможно, целесообразно создать в МУ «ДЕЗ» отдел по составлению смет.

Кроме того, хотелось бы призвать управляющие организации реально подходить к объемам работ и не забывать, что обязанность оплаты не менее 5% сметной стоимости работ ляжет на плечи собственников.