RSS    Реклама на сайте

Реклама


Наши читатели



Новости Новокузнецка

Архив новостей
ААА

Новость от 15 Мая 2008

Договор пожизненной ренты как способ защиты от мошенников

Когда у моей соседки умер муж, она решила приватизировать двухкомнатную квартиру, в которой осталась одна – хотела, чтобы жильё потом перешло по наследству детям. Вскоре после того, как все документы были оформлены (видно, осведомлённые люди кому надо сообщили), пожилой женщине позвонили и спросили, за сколько она хочет продать свою «двушку»? Соседка ответила, что не собирается этого делать вообще. Тогда в её квартире стали регулярно раздаваться странные телефонные звонки: она брала трубку, но в ответ слышала только молчание. Молчуны «работали» методично – звонили утром, днём, вечером, ночью...
Лишь после того как трубку несколько раз снял сын соседки, которого она попросила у неё поно-чевать, звонки прекратились. Стало ясно, что интерес у «разведчиков» пропал... Это была середина смутных 90-х годов, когда нередко можно было слышать истории о том, что кого-то силой заставили подписать договор купли-продажи на квартиру, а потом человек исчезал. Например, в одном из судов Санкт-Петербурга несколько лет шёл процесс по делу «санитаров»: 12 человек обвинялись в том, что с 1993 по 1995 годы убили более десяти одиноких пенсионеров, подписавших генеральную доверенность на право распоряжения их жилплощадью.
Времена беспредела, к счастью, прошли, но проблема осталась. Владеющий квадратными метрами пожилой человек (особенно одинокий) по-прежнему является объектом пристального внимания разного рода мошенников. Употребляю это слово в широком смысле, потому что доказать факт мошенничества как умышленное уголовное преступление («хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана или злоупотребления доверием») очень сложно. А в русском языке мошенником называется всякий, кто решил достичь своей корыстной цели жульническим способом. Самое простое: пообещать – и не сделать. Впрочем, с точки зрения гражданского судопроизводства, это уже будет считаться неисполнением обязательств по договору. Но ведь далеко не каждый человек преклонного возраста сможет отстаивать свои права в суде.
В марте 2001 года 86-летняя Анна Емельяновна заключила с дамой по имени Людмила Алексеевна (имена изменены) договор пожизненного содержания с иждивением. Анна Емельяновна отказывалась от права собственности на свою «нулёвку» в Новобайдаевке, в обмен на это должна была получить заботу и внимание. Людмила Алексеевна брала на себя обязательства ухаживать за пожилой женщиной, покупать ей продукты и одежду, а в случае смерти Анны Емельяновны – дос-тойно похоронить её на свои деньги. Жить же все оставшиеся, отмеренные судьбой годы Анна Емельяновна должна была на ставшей ей родной жилплощади. Но как потом рассказали суду соседи, Людмилу Алексеевну они даже не видели, ухаживала за Анной Емельяновной только её дочь – тоже пенсионерка.
В том-то и дело, что у старушки была дочь. Она, когда узнала, что квартира матери стала собственностью чужого человека, подала исковое заявление в интересах Анны Емельяновны в Орджоникидзевский районный суд.
Здесь необходимо сделать пояснение. В главе 33 Гражданского кодекса, которая называется «Рен-та и пожизненное содержание», описаны различные нюансы отношений собственника недвижимого имущества и того, к кому право собственности переходит на условиях выплаты им бывшему хозяину имущества (земельного участка, гаража или квартиры) ренты в денежном выражении или в какой-либо другой форме. Оговорено, что рента может быть как постоянной, так и пожизненной – когда обязанность выплачивать ренту устанавливается до конца дней её получателя. Конечно же, пожилому человеку интересен второй вариант, обеспечивающий либо гарантию поступления постоянного дохода в виде хрустящих купюр (в случае договора пожизненной ренты), либо конкретной помощи (в случае договора пожизненного содержания с иждивением).
Именно такой договор, как было сказано, и подписали Анна Емельяновна и Людмила Алексеевна, а потом он и все обстоятельства его заключения стали предметом детального изучения в суде. «На протяжении двух лет – до 2005 года – рассматривалось это дело,– говорит адвокат Мария Васильевна Фролкова, которой дочь Анны Емельяновны доверила защищать интересы своей матери. – Суд вынес решение, по которому однокомнатная квартира была возвращена». Правда, пока дли-лась вся эта тяжба, Анна Емельяновна уже умерла.
Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу и установил, что во время заключения сделки Анна Емельяновна была недееспособна, не понимала смысла подписываемых ею документов, и сделал вывод, что договор, под которым она поставила свою подпись, следует при-знать недействительным. Недействительными были признаны также свидетельство о государственной регистрации права собственности на имя Людмилы Алексеевны, запись о регистрации сделки и права собственности в государственном реестре. То, что Людмила Алексеевна не выполняла взятые на себя обязательства, тоже было отмечено судом.
Такое дело не единственное в 32-летней адвокатской практике Марии Васильевны. Другой её подзащитной – бабушке – договор о пожизненном содержании дал подписать сосед. Воспользовался правовой безграмотностью пожилой женщины и не сказал правды о том, что её квартира в результате станет его собственностью. Недостаточно подробно разъяснила бабушке, какие будут последствия, и нотариус. Точнее, она ничего не заподозрила, так как мужчина назвался внуком старушки. Спохватилась пенсионерка только тогда, когда предприимчивый молодой человек стал требовать, чтобы она уходила из его(!) квартиры в дом престарелых. К счастью, вмешались органы опеки и попечительства Орджоникидзевского района – решением суда жилое помещение было возвращено прежней хозяйке.
«В третьем случае, – вспоминает Мария Васильевна, – женщина сказала матери: распишись – тебе от Тулеева к пенсии прибавка». Родная дочь, которая была пьющим человеком, обманом заставила бабушку подписать договор пожизненного содержания и переоформила на себя квартиру матери. Сама же не ухаживала, не помогала, только оскорбляла свою родительницу. В итоге та обратилась в районную прокуратуру, и уже прокурор подал исковое заявление в суд, который опять же вернул жильё бывшей владелице.
Но всё-таки эти истории с хэппи-эндом оптимизма не вызывают. Оказаться втянутым в судебную тяжбу – слишком тяжёлое испытание для человека преклонных лет. И неважно – обманули его или он сам, будучи одиноким, не имеющим достатка и возможности обратиться к близким людям за помощью, изъявил желание заключить договор пожизненного содержания или пожизненной ренты. Ведь надо как-то жить. Вести хозяйство, ходить в магазины, аптеки – с каждым годом всё труднее это делать самому. Да и не на всякую пенсию можно купить необходимые продукты и ле-карства, а также оплатить услуги работников соцслужбы, которые будут понадёжнее малознако-мых людей. И квартира, действительно, является тем – зачастую единственным – капиталом, ко-торый позволяет хоть как-то поправить положение. Вот и в газетных объявлениях пишут: возьмём опеку над пожилым человеком (или оформим ренту с пожизненным содержанием) в обмен на пра-во наследования (или владения) жилплощадью. Интересные предложения, но как проверить ис-кренность намерений?
В ноябре минувшего года Новокузнецким городским Советом народных депутатов было утверждено положение «О пожизненной ренте для граждан пожилого возраста». То есть местные власти разработали в соответствии с Гражданским кодексом документ, на основании которого теперь любой горожанин старше 65 лет, если он является единственным собственником жилого помещения (или вместе с супругом или другим близким человеком, возраст которых тоже превышает указанную границу), может передать его городу на условиях получения пожизненной ренты. При этом (что очень важно!) гражданин остаётся в своей квартире жить, только уже в качестве нанимателя.
«Положением предусмотрено два вида вознаграждения: единовременное и ежемесячное», – говорит начальник отдела социального обслуживания и реабилитации комитета социальной защиты администрации Новокузнецка Анатолий Захарович Виноградов, комментируя документ. Единовременное пособие выплачивается один раз и зависит от количества комнат в квартире. За однокомнатную – 25 000 рублей, за двухкомнатную – 35 000, за трёхкомнатную – 45 000. То есть доплата за каждую дополнительную комнату составляет 10 000 рублей. Размер же ежемесячной денежной компенсации, которая будет выплачиваться человеку в течение всей его жизни, определяется, в том числе, и в зависимости от его возраста. Для горожан от 65 до 70 лет – 2500 рублей в месяц за однокомнатную квартиру плюс 1000 – за каждую отдельную жилую комнату, если договор ренты заключается на квартиру, состоящую из двух и более комнат; для горожан от 70 до 75 лет – 3500 рублей в месяц за однокомнатную и 1000 за каждую дополнительную комнату; от 75 лет и старше – 4500 рублей в месяц за однокомнатную и также по 1000 рублей за вторую, третью и так далее комнаты.
Если собственников несколько (например, договор пожизненной ренты решила заключить с городской администрацией семейная пара), то размер денежной компенсации будет определяться в зависимости от возраста младшего из супругов, и выплачиваемые деньги будут делиться между ними поровну. В случае же смерти одного из них другой станет получателем всей предусмотренной договором суммы.
За счёт бюджета планируется покрывать расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора и его государственной регистрацией. Положением предусмотрена и помощь органов социальной защиты тем новокузнечанам, которые в силу состояния своего здоровья не могут заниматься оформлением документов самостоятельно.
Электричество, отопление, холодную, горячую воду, телефон и так далее гражданин, заключив-ший договор пожизненной ренты, оплачивает сам, как и всякий человек, проживающий в муници-пальной квартире. Но при этом, например, за ветеранами труда сохраняются имеющиеся льготы (в частности, право на оплату коммунальных услуг в размере 50%). Зато текущий ремонт в квартире будет проводиться за счёт города. Кстати, администрация же Новокузнецка обязуется и похоронить (когда придёт срок) передавшего ей по договору ренты своё недвижимое имущество гражданина.
Существует и целый ряд ограничений. О том, что квартира должна быть свободна от прав третьих лиц, уже было сказано. Анатолий Захарович также подчеркнул: «Мы не будем иметь дело с жиль-ём, где прописаны внуки и правнуки». Объектом договора пожизненной ренты не может быть и помещение, имеющее износ более 50% и признанное непригодным для проживания. Есть ещё очень деликатный момент, который придётся учитывать. При заключении договора пожизненной ренты должна быть уверенность в том, что подписывающий его пожилой человек не страдает нарушениями памяти и интеллекта.
Особая статья – неприватизированные квартиры. Их обитатели, если они хотят заключить с мэри-ей договор пожизненной ренты, процедуру приватизации должны пройти сами. Таким образом городские власти страхуют бюджет от пустых трат. Ведь человек может за общественный счёт приватизировать квартиру, а потом передумает подписывать договор.
Положение «О пожизненной ренте для граждан пожилого возраста» содержит и пункты, позво-ляющие вернуть всё на круги своя. Ведь в жизни бывает всякое. Например, родственники (рассчитывая на наследство, разумеется) станут более активно помогать пожилому человеку. Тогда он вправе будет расторгнуть договор пожизненной ренты с администрацией, но при этом в местный бюджет придётся вернуть деньги, которые к тому времени получателю ренты будут выплачены. На тот случай, если необходимой суммы не окажется, предусмотрен вариант обмена имеющейся квартиры на меньшую, чтобы компенсировать расходы, которые понёс муниципалитет, за счёт разницы в стоимости жилья.
Врезки (их желательно расположить примерно в этом месте).
Начальник отдела социального обслуживания и реабилитации комитета социальной защиты администрации Новокузнецка А.З. Виноградов:
– Да, город предлагает не такие уж большие деньги. Ведь сейчас даже скромную квартиру можно продать за полтора миллиона рублей. Но мы считаем, что возможность заключения договора пожизненной ренты с муниципалитетом является формой не только социальной, но и просто мощной защиты человека преклонного возраста от непорядочных людей, в том числе и родственников. Если пожилой владелец квартиры чувствует угрозу, он может передать квартиру по договору пожизненной ренты городской администрации и продолжать в ней жить в качестве нанимателя – но тогда исчезнет сам мотив возможных противоправных действий в отношении него. Директор департамента социальной политики Томска В. Подкатов:
– Правовая защита «муниципальных» рентополучателей значительно выше, чем тех, кто заключил договоры с частными фирмами. Ведь лица, подписывающие от имени администрации документы, не заинтересованы лично в скорейшем получении квартиры.
Адвокат М.В. Фролкова:
– По действующему закону граждане могут передать по договору пожизненного содержания с иждивением или договору пожизненной ренты свою квартиру, дом другим людям, банкам, а также каким-либо структурам. Но совершенно правильно то, что именно государственный орган, в лице администрации города, взял на себя такую ответственность. Её сотрудники выпонят все необходимые процедуры, правильно заполнят документы, разъяснят последствия договора. Тем более что человеку в возрасте 70, 80, 90 лет (который считается старческим) уже сложно самому сориентироваться, понять, что он подписывает. Я считаю, что в случае заключения договора с государственной структурой не будет злоупотреблений, нарушений и обмана. К тому же гарантировано выполнение обязательств: ведь под них в бюджете заложены средства. Должностные лица будут выдавать деньги под роспись – как пенсию, и пожилые люди не будут страдать.
Форма социальной защиты в виде пожизненной ренты между одинокими пенсионерами-новокузнечанами и муниципалитетом ещё только входит в жизнь. В стадии подготовки сейчас на-ходятся пять договоров. И число желающих, судя по опыту тех городов, где практика уже нарабо-тана, будет расти.
Из сообщений электронных СМИ следует, что местные власти очень внимательно относятся к нуждам пожилых людей. В том же Томске, например, органы социальной защиты осуществляют постоянный патронаж пенсионеров-рентополучателей. Им помогают оформлять документы, покупать лекарства, продукты и другие товары, оказывают содействие в тех случаях, когда необходима медицинская помощь. Администрация Северска берёт на себя оплату жилищно-коммунальных услуг получателей ренты, а ими, кстати, могут быть и люди старше 55 лет, признанные инвалидами. В Череповце пожилым людям по договору пожизненного содержания с иждивением не только выплачивают ежемесячную ренту, но и компенсируют расходы на технический ремонт жилья, поздравляют их с основными праздниками, подкрепляя тёплые слова 500-рублёвыми купюрами. Но-восибирская мэрия оказывает помощь в приватизации квартир, при этом берёт на себя расходы, связанные с оформлением документов; за теми пожилыми людьми, которые утратили способность к самообслуживанию, закрепляет сиделок и медицинских работников. В Кемерове особый упор сделан на мероприятия по улучшению условий быта рентников (замену санитарно-технического оборудования, систем отопления, входных дверей, бытовой техники) и лечение, включая выделение путёвок в оздоровительные учреждения.
Везде есть свои особенности. Выплаты либо примерно такие же, как в Новокузнецке, либо намного меньше. Как правило, в тех городах, где социальная помощь предусмотрена в большем объёме, очень скромные суммы выдаются на руки. В некоторых населённых пунктах договор пожизненной ренты заключают лишь с пенсионерами старше 70 лет. В то же время сам спектр оказываемых муниципалитетами услуг говорит о разнообразии направлений, в которых возможно развитие этой формы отношений местных властей и пожилых граждан.
Так куда же обращаться новокузнечанам старше 65 лет, заинтересовавшимся возможностью поменять право собственности на свою квартиру на солидную прибавку к пенсии и прочие, предлагаемые договором пожизненной ренты с администрацией города, гарантии? А.З. Виноградов отвечает: «В управление социальной защиты по месту жительства. При себе желательно иметь паспорт, документы правоустанавливающие и удостоверяющие право собственности на жилое помещение, сведения о составе семьи и численности зарегистрированных в нём лиц. Заявление заполнить помогут».
Ну, и конечно, Анатолий Захарович объясняет, для каких целей будет служить формируемый по договорам пожизненной ренты жилфонд: «У нас болит голова о детях, находящихся в приютах. Восемнадцатилетних выпускников надо куда-то селить. И поэтому мы скажем огромное спасибо людям, которые согласятся оставить свои квартиры городу. Ведь некоторые из пенсионеров, интересовавшихся условиями заключения договора пожизненной ренты с администрацией, говорили о желании передать жильё Новокузнецку просто потому, что здесь выросли».
Врезки (эти врезки лучше расположить где-нибудь в конце):
В Кемерове с 1995 по 2008 годы было заключено 196 договоров пожизненной ренты, распределено 75 освободившихся квартир. На март 2008 года действовало 17 договоров, срок действия которых насчитывает 12 лет, и 19 – срок, которых превышает 8 лет. Всего в марте действовало 103 договора.
В Череповце за 8 лет – с 1999 года по 2007-ой – в собственность муниципалитета перешло 40 квартир, которые были распределены по договору социального найма между горожанами, стоящими в льготной очереди на жильё.
В Томске с января 2001-го по январь 2008 года заключено 20 договоров пожизненной ренты. Об-щая рыночная стоимость квартир составляет 24,1 миллиона рублей.
В Новосибирске, где проживает полтора миллиона жителей и договоры пожизненной ренты мэрия начала заключать в 2001 году, на конец ноября 2007-го действовало 126 договоров. В Пскове с 2003-го по апрель 2007 года было заключено 18 договоров пожизненной ренты. Причём с 2003-го до середины марта 2007 года своё жильё передали муниципалитету 11 человек, а с марта по апрель 2007-го – всего за один месяц (!) – 7 человек.

Ирина ЛАВРЕНОВА, газета "Новокузнецк"
Beta! Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите enter