RSS    Реклама на сайте

Реклама


Наши читатели



Новости Новокузнецка

Архив новостей
ААА

Новость от 20 Октября 2009

Точка зрения. Подспорье к договору

Прошло несколько лет с того момента, как в сфере ЖКХ города появились управляющие компании, призванные помогать собственникам многоквартирных домов содержать их совместное имущество в образцовом порядке. Однако зачастую общего языка стороны процесса под названием «реформа ЖКХ» так и не нашли. То здесь, то там жители недовольны работой свой УК, и это вполне объяснимо. Многие компании не выполняют обязанностей, вменённых им законом. Мы попытались проанализировать: почему, ведь как говорит русская пословица, взялся за гуж, не говори, что не дюж? Ответ, как оказалось, лежит на поверхности: руководители управляющих компаний и работающие там специалисты порой не знают законов и нормативно-правовых актов, действующих в сфере ЖКХ, или же лишь делают вид, что не знают, руководствуясь не интереса-ми хозяев многоквартирных домов (которые платят им деньги за управление общим имуществом), а собственной выгодой.


К сожалению, не в курсе действующего законодательства – а ведь именно оно стоит на защите их интересов – и горожане. Вдобавок к этому они не имеют объективной информации о том, как дол-го на рынке жилищно-коммунальных услуг работает организация, услугами которой они хотят воспользоваться, какова квалификация её сотрудников, какие обязанности и ответственность она берёт на себя и так далее. В отличие, к примеру, от Новосибирска, где регулярно в городских СМИ публикуется подготовленный администрацией рейтинг УК. В Новокузнецке подобной пра-тики нет – и собственники многоквартирных домов выбирают обслуживающую организацию вслепую. С лёгкой руки они подписывают договор с той или иной управляющей компанией (ко-рый, как правило, ею и подготовлен), даже не делая попыток провести его юридическую экспертизу. В результате жильцы начинают проявлять недовольство деятельностью УК, а в ответ слышат: «Эти услуги в договор не включены», «Претензии к качеству работ по истечении месяца не принимаются – так записано в договоре», «У нас не хватает средств на выполнение текущего ремонта» и так далее и тому подобное. Но, пожалуй, чаще всего свою плохую работу УК объясняют наличием задолженности у жильцов за коммунальные услуги. Людям предлагают самим заняться взиманием денег с соседей-должников, ссылаясь на то, что в договоре отсутствует пункт об обязанности управляющей компании истребовать задолженность по квартплате с собственников помещений. А жителям многоквартирных домов невдомёк, что «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», пункт 29 (постановление правительства РФ №491) эта обязанность вменена организациям, обслуживающим дом. Приводим цитату: «Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо– и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг» – выделено нами. В переводе с юридического языка это означает: кто получает деньги по тарифу за содержание, тот и должен взимать долги!


Если согласиться с оправдательными доводами УК о необходимости вписывания в документ пункта об истребовании задолженности по квартплате, то можно дойти до включения в договор абсолютно всех пунктов нормативных актов. А это, согласитесь, абсурд, ведь в них нет оговорок типа: если в договоре не предусмотрено иное. Подобные статьи законов и нормативно-правовых актов имеют силу даже при их отсутствии в соглашениях между собственниками многоквартирных домов и обслуживающей УК. Также если положения данного документа нарушают интересы граждан или организаций, то однозначно действуют имеющиеся положения в законах и норматив-но-правовых актах независимо от того, что в нём записано. То есть нет необходимости включать в договор то, что предусмотрено законом! В случае рассмотрения спорных вопросов в суде он, вы-нося решение, будет руководствоваться действующими законами и актами органов управления на всех уровнях власти, а не пунктом договора между собственниками и УК, который противоречит законодательству. Отдельным соглашением допускается перекладывать на потребителя работ и услуг определённые обязанности по содержанию.


Обращаем внимание на то, что когда говорится о соразмерности оплаты за содержание, то это не что иное, как плата по установленным тарифам. И если есть должники по квартплате, то с ними надо работать – истребовать, и будет полная соразмерность платы за содержание и ремонт общего имущества утверждённому перечню, объёмам и качеству услуг.


К сожалению, сегодня руководители и специалисты УК не в полной мере владеют знаниями дей-ствующих в области ЖКХ законов и нормативно-правовых актов, необходимых для эффективной деятельности. Оправдывают эту неосведомлённость наличием в штате УК юриста, у которого все-гда можно проконсультироваться. Это приводит к провалам в деятельности и конфликтам с по-требителями услуг. Подтверждение этому мы находим в статье «Договор – ваша Конституция», опубликованной в одной из городских газет, где говорится: «В отношении генерального директора ОАО «НУК» Е.В. Белого было составлено 12 протоколов об административных правонарушениях за нарушение правил содержания и ремонта домов…» и далее: «Попытки, к примеру, ОАО «НУК» оспорить постановления жилищной инспекции в арбитражном суде, а в отношении генерального директора – в судах общей юрисдикции – в 99 процентах случаев успехом не увенчались».


От незнания обслуживающими организациями законов и правовых документов страдают получа-тели услуг: к примеру, из-за несвоевременного реагирования на обращения граждан. Ответы на жалобы, как правило, даются через 30 дней. При этом специалисты УК ссылаются на закон «О по-рядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации» от 2 мая 2006 года №59-Ф3. Но эта ссылка неправомочна, потому что написана не для управляющих компаний, а для властных структур. Ответы УК на обращения граждан должны укладываться в другие, более короткие, сро-ки. В «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», пункт 40а (постанов-ление правительства РФ №491) сказано: «Собственники помещений вправе получать от ответст-венных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ». В «Правилах предостав-ления коммунальных услуг гражданам», пункт 49и (постановление правительства РФ №307) гово-рится: «Исполнитель обязан в течение двух рабочих дней с даты получения жалобы направлять потребителю извещение о её приёме и последующем удовлетворении либо об отказе в её удовле-творении с указанием причин отказа».


Управляющие компании, трактуя правовые акты на свой лад, не несут при этом никакой ответст-венности за вред вследствие непредоставления услуг (работ). Пункт 76 упомянутых «Правил пре-доставления…» в то же время говорит, что «исполнитель освобождается от ответственности толь-ко в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы». Но к ним не относится, в частно-сти, отсутствие у него необходимых денежных средств.


Специалисты УК на вопрос, какими нормативными актами они руководствуются в своей деятель-ности, в лучшем случае называют три документа: Жилищный кодекс РФ, постановления прави-тельства РФ №№307 и 491. Некоторые вспоминают постановление Госкомитета РФ по строитель-ству и жилищно-коммунальному комплексу №170. Но ведь есть ещё Гражданский кодекс РФ, За-кон о защите прав потребителей, комментарии к нему! Отсюда и нарушения прав потребителей в сфере ЖКХ! Как мы уже говорили, чаще всего договор составляется исполнителем, который вписывает туда для себя прав больше, а обязанностей меньше. В документах не указывается, что при отсутствии в них каких-либо необходимых положений необходимо руководствоваться действующими законами и нормативно-правовыми актами. Если же органы местного самоуправления своими действиями или бездействиями поддерживают УК в трактовке «в свою пользу» отдельных пунктов норматив-но-правовых актов и не используют своё право обращаться в суды в защиту прав потребителей (неопределенного круга потребителей) в соответствии со статьёй 44 закона «О защите прав потре-бителей», то нарушается принцип верховенства закона.


Конечно, на момент составления договора полностью учесть интересы и потребителей, и исполни-телей услуг невозможно, значит, такая «невозможность» должна быть им, договором, предусмот-рена. Время идёт, опыт взаимоотношений между потребителем и исполнителем в сфере услуг ЖКХ накапливается, изменяются обстоятельства, предшествующие заключению соглашения, а потому он требует периодических изменений и дополнений. На наш взгляд, необходимо включать в него пункт в следующей редакции: «При возникновении условий, не предусмотренных догово-ром, необходимо руководствоваться действующими законами и нормативно-правовыми актами». Ими же необходимо руководствоваться и в случаях, когда условия соглашения противоречат за-конодательству.


Считаем, что организациям, обслуживающим многоквартирные дома, необходимо иметь у себя в качестве настольной книги закон «О защите прав потребителей». И надо помнить хотя бы пункт 16 данного закона, а именно: «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в об-ласти защиты прав потребителей, признаются недействительными». Только при неукоснительном исполнении закона и доброжелательных партнёрских взаимоотношениях исполнителя и потреби-теля услуг в сфере ЖКХ «здоровье» наших многоэтажных домов будет намного лучше, чем те-перь.


Леопольд Виттенбург, член совета микрорайона, Татьяна Шипулина, директор Новокузнецкой городской общественной организации «Защитим будущее»

Beta! Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите enter