RSS    Реклама на сайте

Реклама


Наши читатели



Новости Новокузнецка

Архив новостей
ААА

Новость от 19 Ноября 2009

Собственникам секреты не нужны!

В городских средствах массовой информации идет серьёзный разговор о деятельности управляющих компаний. Хочу поделиться некоторыми своими соображениями на этот счёт. Сегодня, к сожалению, нет каких-либо узаконенных показателей оценки качественной работы УК. Вот и мечутся собственники многоквартирных домов от одной управляющей компании к другой, не зная, кому отдать предпочтение. В итоге выбирают не по конкретным делам, а по эмоциональному восприятию. Например, есть случаи, когда дома переходили от одной компании к другой только потому, что «там они пластиковые окна поставили в подъездах». При этом собственников совершенно не интересует, в каком состоянии при наличии евроокон находятся, к примеру, трубопроводы. А они могут никуда не годиться, и в любой момент способна произойти авария.


Я глубоко убеждён в том, что анализом работы УК и других обслуживающих организаций должны заниматься специалисты администрации города. И на основании этого анализа доводить до сведения собственников жилья более или менее объективные показатели работы той или иной управляющей компании. Заниматься таким делом могла бы, например, такая структура, как отдел развития новых форм управления в ЖКХ. Никто не говорит о том, что отдел должен хвалить или ругать УК и (или) как-то вмешиваться в его хозяйственную деятельность. Но обобщать и анализировать показатели работы УК, действующих на рынке города, необходимо, иначе никаких предложений по развитию новых форм управления в ЖКХ мы не увидим.


У администрации города есть законные рычаги, с помощью которых она может влиять на качество обслуживания домов. К примеру, закон о защите прав потребителей. В статье 44-й сказано: «В целях защиты прав потребителей на территории муниципального образования органы местного самоуправления вправе:

  • рассматривать жалобы потребителей, консультировать их по вопросам защиты прав потребителей;
  • обращаться в суды в защиту прав потребителей (неопределённого круга потребителей);
  • при выявлении по жалобе потребителя товаров (работ, услуг) ненадлежащего качества, а также опасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды незамедлительно извещать об этом федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие контроль за качеством и безопасностью товаров (работ, услуг).


Конечно, чтобы понять, как работает управляющая компания, необходимо приложить немало труда, чтобы дойти, как говорится, до самой сути. Что должны выяснить собственники домов, прежде чем заключить договор с той или иной компанией? Могу предложить перечень вопросов, правда, далеко не исчерпывающий, ответы на которые дадут представление о компании.

  • Чем занимались учредители компании до её регистрации как организации по обслуживанию многоквартирных домов? Имелся ли у них первоначальный капитал для раскрутки бизнеса в ЖКХ?
  • Какова численность компании, количество обслуживаемых домов и их общая площадь, уровень образования работников?
  • Какова структура расходования средств, получаемых от оплаты жильцами коммунальных услуг?
  • Какова численность и средняя зарплата работников управляющей компании?
  • Какими законами, нормативными и правовыми актами руководствуется компания в своей деятельности? Как повышают свою квалификацию её работники?
  • Имеются ли должностные инструкции на работников и положения об обязанностях и ответственности отдельных подразделений УК?
  • Как решается ответственность компании перед собственниками жилых помещений за нанесённый ущерб из-за некачественного обслуживания многоквартирных домов?
  • Как организована работа с собственниками жилья в процессе обслуживания многоквартирных домов?
  • Какова форма отчётности компании перед собственниками жилья? Предоставляются ли им обоснования объёмов и стоимости работ для согласования?
  • Как организован контроль над деятельностью компании со стороны собственников жилья?
  • Могут ли жильцы ознакомиться с законодательными актами в сфере ЖКХ и получить необходимые разъяснения?
  • Как строится работа с жалобами, делаются ли выводы по результатам анализа обращений граждан?
  • Ведётся ли работа по уменьшению себестоимости услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме?


Список вопросов можно продолжить, а можно ограничиться минимумом. Я, например, в первую очередь выясняю, как расходуются деньги собственников, способны ли они контролировать снятие средств с лицевого счета дома, как организована отчётность компании перед жильцами, как работают с жалобами и как быстро устраняются аварии, как реально проявляется ответственность исполнителей перед собственниками? Получив ответы, можно составить довольно полноценную картину о деятельности любой управляющей компании. Если руководители УК понимают, что счёт дома – это «карман» жильцов и брать деньги без разрешения хозяина непозволительно, более того, уголовно наказуемо, с этой компанией можно и нужно иметь дело.


Хочу обратить внимание собственников многоквартирных домов на структуру расходов денежных средств. На сегодняшний день официально существует предложенная научно-исследовательским институтом экономики строительства «Примерная структура сметной стоимости строительно-монтажных работ в процентах» в следующей форме.

  1.  Основная зарплата рабочих: 15 – 17 процентов.
  2.  Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций: 62 – 55.
  3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов: 8,3 – 7,3.


Итого: прямые затраты: 88,3 – 79,3.
Накладные затраты (расходы): 11 – 15.
Плановые накопления: 5 – 7.

Всего: 100.


К сожалению, управляющие компании работают каждая по своей индивидуальной схеме, где львиная доля средств собственников – от 25 до 40 процентов – уходит на зарплату работников УК. При этом можно слышать жалобы на низкие тарифы на содержание общего имущества, мол, расходы не покрывают доходы. Но тогда, как говорится в одной из публикаций, чего же это так много компаний занимается «невыгодным» бизнесом? Ознакомиться со структурой доходов и расходов управляющей компании собственникам не представляется возможным. Им говорят: закрытая информация. С последним можно было бы согласиться, если бы УК строили бизнес на свои «кровные». Потребитель же хочет видеть, как тратятся его деньги, и потому никакой закрытой информации не может быть! Не должно быть!


Хочется надеяться, что со временем выработается какая-то усреднённая структура сметной стоимости работ, которая станет мерилом эффективной работы УК. Обращаюсь ко всем гражданам нашего города – потребителям услуг в сфере ЖКХ. Выбирая управляющую компанию, не торопитесь. Предварительно проведите определённую работу по сопоставлению показателей их работы, выбирайте наиболее порядочную и совестливую, у которой прозрачность не призрачная.


Леопольд Виттенбург, член совета микрорайона

Beta! Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите enter