RSS    Реклама на сайте

Наши читатели



ААА

Статья из газеты Новокузнецк от 17.04.2012

Что лучше?

С 1 марта 2005 года действует Жилищный кодекс РФ, по которому собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

Все уже знают, что таких способов управления три – непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья (либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) и управление управляющей компанией. Знать-то знают, но не всегда понимают, что есть что.

В Новокузнецке на рынке жилищно-коммунальных услуг сегодня работают 350 различных организаций. Из них, как следует из информации, размещённой на сайте комитета жилищно-коммунального хозяйства администрации города, 104 управляющих компании и более 200 ТСЖ и ЖСК. Многие из этих организаций образовались пять–шесть лет назад, и у собственников помещений накопился достаточный опыт, чтобы дать их деятельности свою оценку.

Мы обратились к новокузнечанам с вопросом: «Какой способ управления домом – ТСЖ или УК – лучше?»

Николай Александрович Цыганов:

– В нашем доме создано ТСЖ «Атлант». Я доволен. Минусов нет, хорошо работают. И в подъездах чисто, и тротуары метут, и с крыши снег сбрасывают. Никаких претензий ни к председателю, ни к членам правления не имею.

Максим:

– Я старший дома, которым управляет УК. Считаю, что основной минус ТСЖ, почему мы его и не стали создавать, – невозможность на те деньги, которые ежемесячно поступают от жильцов, содержать дом. Вот смотрите: в нашем доме, если бы совсем не было должников, мы ежемесячно собирали бы сорок тысяч. Это очень маленькие средства, чтобы оплачивать работу председателя, обязательно бухгалтера, плюс юриста (пусть даже не на постоянной основе). Нужны также сантехники, дворник, технички, на эти же деньги необходимо вывозить мусор. На нашем доме это просто невыгодно.

Наталья Викторовна Тюксина:

– Управление товариществом лучше. Нет, мы живём в доме с УК. «Триумф», по-моему, сейчас, а был «Инкомстрой». Минусы? УК разные бывают, может, просто нам не повезло. Я считаю, что каждый человек должен отвечать и за себя, и за собственность. Вот ТСЖ это предусматривает. Я пробовала склонить жителей создать ТСЖ, но не получилось. Было ли общее собрание, я не знаю. Старший подъезда вызывал некоторых собственников, в том числе и меня, и разговаривал. Это следствие нашей инфантильности, сидеть и ждать, что кто-то придёт и всё сделает.

Ирина:

– Живу в доме, которым управляет УК «Инком-С». Плюсы-минусы? Хотелось бы двор, конечно, благоустроить. У нас очень плохой асфальт во дворе, но, в принципе, всё устраивает. Есть специалисты, которые со знанием дела выполняют свои обязанности. Считаю, что так и должно быть.

Юлия Михайловна Демченко:

– Я живу на Кирова, 90. У нас ТСЖ. Название не помню. Я бы не сказала, что ТСЖ – плохо. В целом, всё хорошо. Я довольна. Крыша иногда течёт, но делают каждый раз. Мне объяснили, что по-другому не получится. А так всё нормально. Подъезды нам сделали, заменили почтовые ящики. Собрания проводятся редко, но на просьбы мои откликаются.

Известно, сколько людей, столько и мнений, но, выбирая в своё время на общих собраниях способ управления домом, собственники наверняка опирались на раздел VIII Жилищного кодекса, полностью посвящённый управлению многоквартирными домами.

Напомню, в первом пункте 161-й статьи этого раздела ЖК говорится: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».

Здесь также говорится о правилах деятельности по управлению многоквартирными домами при том или ином способе управления, исходя из таких критериев, как «Заключение договоров с поставщиками ЖКУ», «Заключение договора управления многоквартирным домом», «Обучение персонала и затраты на обучение», «Затраты на управление домом и содержание штата управления», «Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме», «Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома».

Как показал опрос, даже взвесив все «за» и «против» того или иного способа управления домом, некоторые собственники сделали неправильный выбор, потому что ни Жилищный кодекс, ни какой-либо другой документ не учитывают очень важный, во многом определяющий результативность любой организации фактор – человеческий.

Давайте сравним способы управления домом управляющей компанией и товариществом как самые популярные, с этой точки зрения.

Создавая ТСЖ, жильцы вполне могут обрести некую зависимость от председателя. Согласитесь, если он, как говорится, «человек хороший», к тому же грамотный управленец, обладающий определённой квалификацией и техническими, экономическими, юридическими знаниями, или среди членов правления есть люди инженерных специальностей, экономисты, финансисты, юристы, которые помогают председателю, товарищество будет процветать и развиваться. А если кроме амбиций у него нет ни знаний, ни опыта? Или его избрали председателем по принципу «лишь бы не меня»? Есть также вероятность того, что председатель окажется человеком непорядочным, нечестным, как, например, произошло в одном ТСЖ, о котором мне рассказала знакомая:

– У нас было ТСЖ. Председателя выбрали молодого – 25 лет девчонке, ну какой из неё председатель! Ни опыта, ни профессии, но всё же сумела незаконно создать товарищество. Все деньги ей перечислялись на личный банковский счёт, даже за воду и тепло она никуда не платила. Мы доказали через суд, что создание ТСЖ было неправомерным – подписи поддельные. Сейчас она в бегах, а квартира за долги арестована.

Вероятность подобной истории в доме, которым управляет компания, думается, меньше. Хотя бы потому, что старшая дома, прежде чем обворовывать своих соседей, должна вступить в сговор с генеральным директором УК, то есть привлечь третье лицо, что усложняет незаконную схему.

Есть и ещё аргумент в пользу УК: поменять компанию, которая перестала устраивать, сложно, но всё же проще, чем сменить председателя. Об этом ещё одна история, которую нам рассказала Елена (фамилию и название ТСЖ она отказалась называть, чтобы не испортить окончательно и так непростые отношения с председателем):

– Я живу в доме, в котором создано ТСЖ. Дом нестарый, поэтому проблем пока не так много, но и не мало. Межпанельные швы промерзают, на стенах плесень, вентиляция не работает, плохо работают стояки отопления. Несколько лет жильцы засыпают подрядные организации жалобами. Но всё остаётся по-прежнему. А ведь мы исправно платим по всем статьям, включая 50 копеек, кажется, на зарплату председателю. Лет десять товариществом руководит один человек. И поменять его никак не получается. Работы председатель часто выполняет сама, например, крышу отремонтировала со своим сыном. Как там сделали, куда деньги ушли… Но самим жильцам очень сложно уличить её в нечестности, нужна аудиторская проверка.

В нашем доме почему-то всегда получается, что люди, которые выступают против, остаются не у дел. Их мнение не хотят слышать. Принимаются решения, которые угодны председателю. Всегда. На крышу нам попасть нельзя, документы какие попросишь – смету, акт выполненных работ – в ответ: приходите, когда финансовая комиссия работает. Большинство у нас на очное собрание не приходят, поэтому голосуем заочно. Она разносит бюллетени для голосования, но подсчёта голосов мы не видим. В общем, нашла себе хорошее место работы, и уходить не собирается.

Трудно сказать, почему неравнодушный, инициативный собственник, наделённый некоей властью, вдруг превращается в хапугу и человека без совести и чести. Но многие жильцы, видя это, действительно ничего не предпринимают, чтобы «не портить отношения» с соседом.

И, наконец, есть ещё одна проблема, связанная с формой управления домом, на которую уже обратили внимание законодатели и внесли изменения в действующий Жилищный кодекс. Она касается ТСЖ и заключается в том, что объединение в одно товарищество нескольких домов стало, по сути, одним из способов ухода от налогов. Именно поэтому теперь – один дом – одно товарищество. Такое ограничение делает создание ТСЖ в небольшом доме экономически невыгодным, потому что его содержание и ремонт собственникам обойдутся в копеечку. Напротив, объединение нескольких десятков домом под крылом одной УК позволяет выполнять многие необходимые работы, не дожидаясь, пока на счёте дома накопится достаточная сумма.

Как распорядиться правом выбора способа управления многоквартирным домом – дело каждого собственника. Но, думается, права новокузнечанка Ольга Игоревна Василенко, которая также принимала участие в опросе, считающая, что до тех пор, пока будет бытовать мнение «вот порог моего дома, а дальше хоть трава не расти», порядка не будет.

Наталья Игнатьева

Beta! Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите enter