RSS    Реклама на сайте

Наши читатели



ААА

Статья из газеты Новокузнецк от 14.06.2010

Особенности государственной регистрации сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности

Действующее законодательство устанавливает ряд особенностей при государственной регистрации сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности.

Государственная регистрация указанных сделок с недвижимым имуществом проводится органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о регистрации прав), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219 (далее – Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В Гражданском кодексе Российской Федерации закреплено общее правило, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Это означает, что для отчуждения или уничтожения имущества требуется согласие всех сособственников. Следует особо отметить, что размер доли в данном случае значения не имеет.

Участник общей долевой собственности может воспользоваться правом преимущественной покупки по действующему законодательству только тогда, когда доля продаётся постороннему лицу. Продающий может свободно выбрать себе одного из участников долевой собственности и передать ему свою долю. Остальные сособственники не могут претендовать на право преимущественной покупки, хотя бы кто-либо из них и в большей степени нуждался в продаваемой доле для собственных нужд, чем покупатель.

Право преимущественной покупки учитывается при проведении государственной регистрации перехода права (при отчуждении собственником своей доли). Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 24 закона о регистрации прав при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации также прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает её.

В силу прямого указания Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о продаже доли должно быть выполнено в письменной форме и получено другими сособственниками либо по почте (заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении), либо передано непосредственно с отобранием соответствующей росписи извещаемого участника общей собственности о получении такого извещения. Извещение в иной форме (устно, телефонограммой, по электронной почте) не может быть признано надлежащим.

Сложности извещения о продаже доли могут быть связаны с тем обстоятельством, что отчуждающему сособственнику неизвестно место проживания (нахождения) всех участников общей долевой собственности. Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации и так далее).

В интересах продавца доли в праве общей долевой собственности действующее законодательство устанавливает жёсткие сроки, в течение которых обладатели преимущественного права (прочие участники общей собственности) вправе реализовать принадлежащую им правовую привилегию. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает, что сособственники могут приобрести отчуждаемую долю в праве на недвижимое имущество в течение одного месяца.

В случае если управомоченные лица в указанные сроки прямо откажутся от покупки доли, то к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Следовательно, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, либо документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает её, то в государственной регистрации может быть отказано. Это правило позволяет в полной мере обеспечить соблюдение преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, а значит – предотвратить возможные злоупотребления со стороны продавца и избежать нарушений прав и законных интересов всех сособственников.

Особо хотелось бы отметить, что преимущественное право покупки применяется только к возмездному отчуждению по договору (в том числе и по договору мены). На дарение преимущественное право не распространяется, поскольку оно связано с личным характером взаимоотношений дарителя и одаряемого.

Таким образом, при обращении заявителей в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо учитывать изложенную выше информацию.

С подробным перечнем документов, необходимых для проведения государственной регистрации сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, можно ознакомиться в отделе по г. Новокузнецку управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области по адресу: г. Новокузнецк, ул. Кирова, д. 57.

Главный специалист-эксперт управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, отдел по г. Новокузнецку, государственный регистратор О.Н. Михайлова

Газета "Новокузнецк"

Beta! Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите enter