RSS    Реклама на сайте

Наши читатели



ААА

Статья из газеты Новокузнецк от 28.07.2010

Управление многоэтажкой, или Безболезненный ремонт

Лето – пора ремонтов жилых домов. Собственники, не желающие пускать дело на самотёк, могут непосредственно контролировать качество и объём выполненных в жилфонде работ. И первое, на что нужно обратить внимание в данном случае, – это смета, вернее, её точность и прозрачность. Подробно составленный документ позволяет ещё перед началом ремонта определить квалификацию подрядчика, понимание им технологических процессов и правильность применения материалов.

Как же формируется стоимость обслуживания жилфонда, на что обратить внимание при составлении смет на оказание тех или иных услуг по ремонту домов? Об этом нам рассказал Вячеслав Гурентьев, директор управляющей компании ООО «РСК «Инкомстрой».

– Стоимость обслуживания квадратного метра дома формируется исходя из установленного размера платы населения за жилищно-коммунальные услуги и размера компенсации выпадающих доходов за услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда. И включает в себя следующие статьи затрат: санитарное содержание, содержание инженерных коммуникаций и конструктивов, обслуживание лифтов, вывоз и утилизация ТБО и КГО, аварийно-диспетчерскую службу и другие. Смета формируется на основании фактических затрат организации по содержанию и текущему обслуживанию многоквартирных домов, находящихся в обслуживании той или иной управляющей компании.

Сметы по текущему ремонту формируются по ведомостям дефектов, предоставленным участками. Расценки на  ремонтные работы определяются по территориальным единым расценкам для Кемеровской области, заложены в лицензионную компьютерную программу «АРОС», с помощью которой составлена смета. ООО «Инкомстрой» работает по коэффициентам  ЖКХ, поэтому стоимость работ ниже среднерыночной по городу. Смета является документом бухгалтерской отчётности и хранится в бухгалтерии управляющей компании.

– Сервис, предлагаемый сегодня жилищно-коммунальными организациями города собственникам жилья, остаётся пока достаточно неразвитым. Здесь можно привести массу примеров: от грубого общения коммунальщиков с жильцами до абсолютной непрозрачности расценок на дополнительные, коммерческие услуги. Без должного контроля за ходом и качеством оказываемых услуг обойтись невозможно. Как жители могут определить точность составления сметы?

– Допустим, требуется ремонт подъезда. Чтобы оценить, какой объём в нём необходимо выполнить, составляется ведомость дефектов. Комиссия с участием представителей собственников и старших домов определяет участки или конструктивы, имеющие нарушения, обмеряет их, осматривает и записывает, какие работы необходимо сделать. И на основании этого составляется смета. В ней внимание обычно обращается на два фактора – на объём работ и на их стоимость. Если управляющая компания называет слишком низкие цены, это может говорить о том, что будут так называемые «приписки объёмами» либо недостаточное качество. Если где-то расценки соответствуют сборникам, которые действуют в области, регионе, то я считаю, что эту расценку подвергать дополнительной экспертизе не имеет смысла. Какие-то разовые работы оцениваются по прайс-листу. Жители могут для наглядности сравнить расценки на те или иные услуги в различных компаниях.

Старший дома, избранный жителями на общем собрании, принимает выполненные работы, в том числе подрядными организациями, их качество и соответствие объёмам, указанным в актах. В случае проведения аварийных или плановых работ в квартирах акты выполненных работ подписывают проживающие в этих квартирах. После этого инженер ПТО принимает выполненные работы и наряду с мастером и старшим дома закрывает акт, таким образом, организован трёхступенчатый контроль. Для того чтобы не оказаться обманутым, необходимо чётко знать, сколько, что, для чего было закуплено, правильно ли использовано, и методично это отслеживать.

– На какие критерии необходимо обратить внимание при определении перечня работ, составлении и обсуждении сметы, планировании, контроле и приёме сделанного?

– Собственникам квартир при планировании, определении необходимых работ следует обращать внимание, что, например, при замене розлива отопления и горячей воды нужно включать в перечень дел теплоизоляцию для исключения парения в подвалах и гидроизоляцию для продления срока службы труб.

До планирования ремонта в подъездах желательно при необходимости выполнить ремонт розливов в подвале, кровли, герметизацию межпанельных швов (то есть более приоритетное), чтобы сделанное не оказалось напрасным.

Контроль и приёмка работ со стороны старшего дома в основном сводится к проверке выполненных объёмов, так как без специального образования и знания технологии ремонтно-строительных работ и СНиП сложно проследить за качеством. Поэтому надо больше доверять выбранной управляющей компании, обращаться за консультациями, мы им всегда рады помочь.

– Жилой фонд города состоит из домов разного года постройки и состояния. Не получается ли так, что за счёт платежей относительно благополучных домов содержатся ветхие в техническом отношении строения? Как происходит организация оплат услуг на содержание многоэтажек разного технического состояниям?

– На домах более ранних годов постройки накопилось больше проблем за предыдущие годы бездействия, поэтому по мере накопления денежных средств на лицевом счёте дома и с учётом приоритетности планируемых работ эти проблемы надо решать с помощью нашей компании или с привлечением сторонних организаций. Стоимость ремонтов, как уже говорилось, рассчитывается путём осметирования по ведомостям дефектов, составленным специалистами. Детально составленная смета перед началом работ и перед заключением договора – одно из необходимых условий безболезненного ремонта. Без выполнения этого условия снижение затрат и повышение качества услуг – трудновыполнимая задача. Накопленные на лицевых счетах деньги на более благополучных домах могут быть направлены на работы капитального характера: обустройство придомовой территории, установка узлов учёта энергоресурсов и другое.

Дина Прудько